Списание Икономика
Списанието - Май 2023
Към приключване е 18-годишният цикъл, затова търпението и предпазливостта са по-добрият съветник за пазарно поведение
Инфлацията засилва желанието за покупка на имот. Българите продължават да смятат, че „парите в бетон“ са сигурна инвестиция. Затова и в нестихващата инфлация цените на недвижимите имоти продължават да растат. Дали не е време да се върнем към популярната притча, която в добро и в лошо напомня, че няма да е все така. Какво се случва на пазара на недвижими имоти и какво се задава – предлагаме гледната точка на Светослав Делчев. Той е икономист и финансист, макроикономически анализатор, инвеститор и обучител, основател на „Тервел Академия“. Недвижимите имоти за него са важна тема, подплатена и с много личен опит. Разбира се, неговите виждания не са наша препоръка за инвестиционно решение. Дали ще купува, дали ще продава или търпеливо ще чака – това всеки сам преценява.
При недвижимите имоти днес най-важният въпрос е: След като цените изхвърчаха толкова високо, докога ще продължава техният бум? Ситуацията в света не е цветуща, банки са на ръба на фалит, икономиката буксува…
Недвижимите имоти и икономиката се оглеждат в едно и също огледало. Макроикономически пазарът на недвижимите имоти не се взима предвид като ключов фактор, а той е най-големият по обем пазар, засяга всеки и е силно обвързан с банките и тяхното състояние. Недвижимите имоти и банките са
две страни на един „медал“
Най-често сривът на пазара на недвижими имоти е съпътстван от банкова криза и обикновено няма голяма банкова криза, без недвижимите имоти да участват в нея. Най-големият кредит е свързан с ипотека и затова всички банки, които обслужват гражданите, имат огромни експозиции към пазара на недвижимостите. Монетарната политика на централните банки влияе твърде силно. Ниските лихви и голямата ликвидност са най-мощният двигател на пазара на недвижими имоти. На този пазар обаче има 18-годишен цикъл на стабилност, сочат наблюденията на проф. Стив Ханке. Това важи навсякъде по света и са твърде малко пазарите, които успяват да прескочат тази „прокоба“. Трудно е България да се отскубне от цикъла при задаващото се цунами, тъй като
кръвоносната система
на нашите банки има глобална свързаност. Този 18-годишен цикъл в България няма как да бъде удължен. Но… цените продължават да растат, макар и с по-забавен темп, при което падането ще е по-жестоко, тъй като ще е от по-високо. По забавения темп на ценово покачване и на броя на сделките може да се забележи, че въздухът на пазара започва да свършва.
Време е да си дадем сметка, че това са последните години от цикъла. Брои се от средата на 2007-а, когато започнаха проблемите на пазара на недвижимите имоти в САЩ. Това означава, че
големият срив
се очертава да е в средата на 2025 г. Пандемията не успя да промени цикъла, цените не се укротиха, а продължиха в устрема си нагоре. В този момент редица участници вече гледат отстрани и изчакват края на периода. Те знаят, че амплитудите стават все по-големи, тъй като нараства ролята на централната банка в овладяването на тези кризи, но и усещането за болка ще е още по-силно, продължат ли напред заедно с активните играчи. Увеличаването на паричната маса, рязкото ѝ нарастване, помпа инфлацията. Желанието за благополучие също има цена.
Този цикъл няма как да бъде обърнат, както течението на реката не може да се промени тъй лесно. Сега стремежът е сривът да бъде отложен още малко. Но… вървим уверено към края и на този период. Голямата инфлация е само знак за това.
Какво да е поведението
Препоръката ми е да се играе само на сигурно. И да имате търпение. Не е дошъл моментът да се купува. Това ще е добре да става след 2026 г. Пазарът на недвижими имоти не е „Газ - спирачки, газ - спирачки“. Когато удари кризата, първо изчезват всички купувачи. Продавачите се оглеждат. Но затишието продължава с месеци, може да стигне две години и повече. Най-ниската точка най-вероятно ще е през 2029-а. Тогава според мен ще дойде идеалното време за инвестиции в недвижими имоти.
Темата с инфлацията също е свързана с недвижимите имоти. Затова
богатите хора
държат парите си в недвижимост. Имотът дава възможност да вземаш т. нар. добър дълг, с който да финансираш актив. После самият актив го изплаща и не зависи от личния ти доход да връщаш дълга, а от прихода, който самият той генерира. Този дълг не расте с инфлацията, но цената на имота, купен с този дълг, се покачва с инфлацията. Всяка икономическа система зависи от инфлацията. Централните банки повишават лихвения процент, за да може да я укротят до около 2% годишно. В края на цикъла винаги има самопредизвикана инфлация. Пандемията също допринесе за това ускорение. Този самопорастващ и саморазрушаващ се цикъл води до инфлация, защото паричната маса се увеличава с повечето пари, взети назаем. Увеличи ли се паричната маса, това задължително води до инфлация, което пък кара централните банки да качат лихвения процент, за да я държат под контрол.
Повишаването на лихвите
започва да души пазара на недвижимите имоти. Той забавя, забавя… и след година-две-три следва срив на банка, което е знак, че ситуацията е променена и днес не е като вчера.
Богатите използват дълга като огледало, което обръща системата така, че тя да работи за тях. Те купуват с дълг имота. С течение на времето инфлацията започва да „изяжда“ дълга като пропорция спрямо самоучастието. С инфлацията имотът поскъпва, но не и самият дълг. Имотът не е телевизор, взет на изплащане. Добрият имот носи добра доходност, като се отдава под наем.
Да си купиш имот със 100% пари кеш
е като да караш кола на втора скорост, а не на шеста. Сделката за недвижимия имот е добра заради възможността да вземеш дълг, а не заради самия недвижим имот. Финансирането прави сделката за недвижим имот добра, а не самият имот. Покупката на един и същи имот с две различни финансирания може да е както изгодна, така и убийствена сделка за инвеститора. Когато го финансираш неправилно – прекалено къс кредит и прекалено голяма вноска, без буфер при качване на лихвите, тогава може да загубиш имота и да ти остане още дълг. В такъв казус може да влезе всеки, който си позволи да купи сега с голям кредит. Ако банката не е спокойна заради прекалено ниското самоучастие на кредитополучателя в сделката, това може да се превърне в кошмар за длъжника. Затова по-добре да купувате, когато депресията приключи и започне фаза на възстановяване. Тогава падането е спряло, имате много години пред себе си, в които пазарът ще е стабилен.
Стимулирани от позитивното развитие на пазара на недвижими имоти от 2015-а насам с все по-ускоряващи се темпове,
строителните предприемачи
хванаха вълната на засиления интерес. Сега небето е пълно с кранове. Но по време на депресията няма да е така. Ще има консервирани строежи. Голямото предлагане при нулев интерес ще разклати ценово пазара.
За инвестиции в офис сгради – там се иска много внимателна преценка. Светът се променя, пандемията изигра силна роля и особено технологичните компании вече не са онези прекрасни наематели, тъй като голяма част от служителите им работят от дистанция. Освобождават се офис площи, вместо да се търсят по-големи пространства. Усеща се полъх от задаващата се кризата и в момента не е време за изграждане на каквото и да било с инвестиционна цел. Смисъл има да строиш свое предприятие, тъй като не си подвластен на цикъла. В този случай трябва просто да си преценил дали пазарите ще приемат това, което ще произвеждаш. Ако производството е печелившо, то инвестицията се изплаща.
За посредниците
на пазара на недвижими имоти – докато не са изчезнали купувачите, все още е тяхното време. Те не носят риск от поскъпването на този пазар. Затова за тях е добре, че все още има хора, които си казват, че ако днес не купят, утре ще е още по-скъпо. Паниката, известна като The fear of missing out (Страхът, че ще пропуснеш), се увеличава. И това е мотивацията на сегашните участници на пазара. Те не разбират от недвижими имоти. Онези, които добре познават механизмите на този пазар, те поне от две години не участват в него като купувачи.
Влизаме в онази част от цикъла, когато предпазливостта е най-добрият съветник.
Преди балонът да се спука
През 2025-а пазарът се очаква да заскърца от дръпването на спирачката. Във всяка фаза на цикъла обаче може да се намери продавач, който иска бързо да се раздели с имота си. И това да е основата за добра сделка. Но в този етап от цикъла трябва да имаш или голям късмет, или да търсиш много, за да намериш нещо, което си струва;
Когато доходността от актива е равна на разхода за покриване на дълга, за инвеститора не остава нищо, той няма буфер, ако лихвите скочат. Ако тепърва ще купувате с дълг, прилагайте принципа „Двайсет пъти мери и добре прецени“;
Ако сте инвестирали в недвижими имоти и някой от тях не ви носи добра възвращаемост, сега е точният час да се отървете от него. Моментно нещата може да са изглеждали добре, но качествата на имота се виждат във времето;
Не купувайте имоти, които не са ви ясни с тяхното предназначение и начин на управление.
"Сделката за недвижим имот е добра заради ВЪЗМОЖНОСТТА ДА ВЗЕМЕШ ДЪЛГ, а не заради самия недвижим имот".
Текстът е част от бр. 114 на сп. „Икономика“. Публикува се в Economic.bg по силата на партньорско споразумение между двете медии.
Светослав Делчев
